GUÍA OFICIAL · LEY 21.836 CHILE (AGOSTO 2026)
Nuevo subsidio a la tasa
y garantía FOGAES
El 17 de agosto de 2026 se publicó en el Diario Oficial la Ley 21.836, que amplía las condiciones para comprar vivienda nueva con pie de sólo 10% y rebaja de tasa. Acá te explicamos los números reales y la letra chica.
Los 4 cambios clave de la Ley 21.836
• Tope ampliado a UF 6.000: antes el techo era de UF 4.500. Ahora cubre departamentos y casas de hasta ~$225 millones de pesos, alcanzando una oferta mucho mayor en Santiago y regiones.
• Financiamiento de hasta el 90%: gracias a la garantía estatal del FOGAES (Fondo de Garantías Especiales), el Estado actúa como aval del tramo entre 80% y 90%, por lo que tu pie mínimo baja al 10%.
• Subsidio a la tasa de 0,60 pp: el fisco aporta una rebaja directa de 0,6 puntos porcentuales sobre la tasa de tu crédito hipotecario.
• Vigencia extendida hasta mayo de 2028: el programa cuenta con 80.000 cupos totales y rige para escrituras firmadas hasta el 31-05-2028.
Cuánto cambia tu dividendo con números reales
Tomemos un departamento nuevo de UF 3.200 a 25 años con 10% de pie (crédito de UF 2.880):
• Sin subsidio (tasa mercado 4,80%): dividendo aprox. de UF 16,52 ($620.000 CLP/mes). Exige renta mínima de ~$2.480.000.
• Con subsidio Ley 21.836 (tasa 4,20%): dividendo baja a UF 15,53 ($582.000 CLP/mes). Exige renta mínima de ~$2.328.000.
Ahorro mensual directo de ~$38.000 CLP que a 25 años representa más de $11 millones de pesos de ahorro total acumulado, además de exigir un ingreso mensual menor para calificar en el banco.
Los requisitos que debes cumplir
1. Vivienda nueva: debe ser primera venta (con recepción final o venta en verde). No aplica para viviendas usadas.
2. Persona natural sin subsidio previo: no puedes ser propietario de otra vivienda adquirida con subsidio habitacional del Estado.
3. Fecha de la promesa: no aplica a promesas de compraventa firmadas antes del 31 de diciembre de 2024.
4. Gestión bancaria directa: no se tramita en el MINVU ni Serviu. Se pide directamente en el banco comercial donde tramitas el crédito hipotecario.
⚠️ La cláusula obligatoria en la escritura
Este es el error más frecuente y costoso: las cláusulas de acogimiento al FOGAES y al subsidio a la tasa deben quedar explícitamente redactadas en la escritura pública de compraventa e hipoteca. Si el banco o la notaría utilizan un borrador genérico sin las cláusulas de la Ley 21.836, el crédito no queda registrado en el FOGAES y pierdes el subsidio irrevocablemente. Exigí la revisión del borrador antes de firmar.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es el tope de valor de la vivienda para la Ley 21.836 y FOGAES?
El tope máximo aumentó a UF 6.000 (unos $225 millones de pesos según el valor de la UF). Antes el límite era de UF 4.500 bajo la Ley 21.748.
¿Cuánto es la rebaja en la tasa de interés?
El subsidio estatal a la tasa descuenta 0,60 puntos porcentuales (60 puntos base) sobre la tasa pactada con la institución financiera durante todo el período del crédito subsidiado.
¿Puedo comprar una vivienda usada con este subsidio?
No. La Ley 21.836 exige expresamente que sea primera venta de vivienda nueva (con recepción municipal final o en verde con entrega pactada dentro de la vigencia de la ley).
¿Se postula en el MINVU o en el banco?
No se postula en el MINVU. El beneficio se solicita y gestiona directamente en los bancos adscritos (BancoEstado, BCI, Santander, Scotiabank, Itaú, etc.) al momento de solicitar el crédito hipotecario.
¿Qué pasa con la escritura de compraventa?
Es obligatorio que la escritura de compraventa contenga las cláusulas especiales de acogimiento al FOGAES y subsidio a la tasa de la Ley 21.836. Si el borrador del banco o la notaría omite esta mención, el crédito queda fuera del programa y pierde la rebaja de tasa.
Fuentes: Ley 21.836 publicada en el Diario Oficial el 17-08-2026, Comisión para el Mercado Financiero (CMF), Ministerio de Hacienda. Guía informativa y educativa de Hola CasaClara Chile. Confirmá siempre las condiciones en la institución financiera antes de escriturar.