GUÍA · CRÉDITO HIPOTECARIO CHILE
Tasa fija, variable o mixta:
cuál elegir este año
La tasa mixta suena a lo mejor de los dos mundos — cuota baja al principio, con la tranquilidad de una parte fija. El detalle está en qué pasa el día que termina la parte fija.
Las tres modalidades, en simple
Fija: la misma tasa en UF durante todo el crédito. Tu dividendo en UF nunca cambia por movimientos de tasa — solo por el reajuste normal de la UF con el IPC. Es la opción más predecible.
Variable: la tasa se ajusta periódicamente según un índice de referencia del mercado más el spread de la entidad. Suele arrancar más barata que la fija, pero tu dividendo puede subir o bajar durante todo el plazo.
Mixta: fija durante un período inicial (comúnmente 3 a 10 años, cada entidad define el suyo) y variable el resto del plazo. Combina la previsibilidad inicial de la fija con una apuesta a que las condiciones de mercado sean favorables cuando llegue el reseteo.
El momento que nadie te muestra: el reseteo
Al terminar el período fijo de una tasa mixta, el banco recalcula tu dividendo con la tasa variable vigente en ese momento — no con la que existía cuando firmaste. Si las tasas de mercado subieron en esos años, el salto en tu dividendo puede ser significativo, justo cuando ya llevas años pagando y probablemente asumiste que "ya estaba resuelto". Es la letra chica más importante de este producto, y muchas veces la menos explicada al momento de firmar.
Cuándo conviene cada una
Fija te conviene si valoras la certeza absoluta, planeas quedarte en la propiedad todo el plazo, o tu presupuesto está ajustado y no tienes margen para sorpresas.
Variable puede convenir si el plazo es corto, tienes bastante margen en tu dividendo/renta, o estás dispuesto a refinanciar si las condiciones cambian en tu contra.
Mixta tiene sentido si esperas vender o prepagar antes de que termine el período fijo (por ejemplo, planeas cambiarte de casa en 5-7 años), porque ahí capturas la cuota más baja del período fijo sin nunca llegar a vivir el reseteo.
FAQ
¿Qué es una tasa mixta?
Un crédito con tasa fija durante los primeros años (por ejemplo 5) y luego variable, típicamente referenciada a una tasa de mercado más el spread propio de cada entidad, durante el resto del plazo.
¿Qué pasa cuando termina el período fijo?
El dividendo se recalcula con la tasa vigente en ese momento sobre el saldo insoluto y el plazo restante. Si las tasas subieron, el dividendo puede subir de forma abrupta — el llamado "reseteo".
¿La tasa variable siempre es más riesgosa?
Es la más expuesta a cambios de mercado, sí, pero también suele arrancar más barata que la fija. El riesgo se compensa si tu plazo restante al momento del reseteo es corto, o si tienes margen de sobra en tu dividendo/renta.
Fuentes: CMF (regulación de créditos hipotecarios), condiciones específicas de tasa mixta según cada banco/mutuaria. No modelamos el spread particular de ninguna entidad — confirma siempre las condiciones exactas de tu oferta antes de firmar. Guía educativa, no asesoría financiera.