← Volver al simulador
📐 HERRAMIENTA · CAPACIDAD DE COMPRA COLOMBIA 2026

¿Cuánto puedo comprar
con mi sueldo en Colombia?

No empieces por el apartamento: empieza por tu extracto bancario. Descubre el valor máximo de vivienda que puedes comprar según la regla del 30% de la Ley 546, tu crédito aprobado y cómo suma tu subsidio Mi Casa Ya.

🇨🇴 Tu capacidad de crédito en tiempo real
Basado en el tope de cuota del 30% (Ley 546 de 1999) y tasas de referencia de Bancolombia, Davivienda, FNA, BBVA y Banco de Bogotá.
$
Puedes calificar para comprar una vivienda de hasta
$ 210.000.000 COP
Crédito aprobado ≈ $ 147.000.000 COP
Con ingresos de $ 4.500.000 a 20 años · Tasa 11,5% E.A.
Primera cuota máx. (30%)
$ 1.350.000
Límite Ley 546 de 1999
Cuota inicial base (30%)
$ 63.000.000
Antes de subsidios
Aporte Mi Casa Ya
$ 0
Directo a la cuota inicial
Ahorro de bolsillo necesario para el cierre
Cuota inicial neta (descontando Mi Casa Ya) + ~3% de gastos de notaría y registro
$ 69.300.000 COP
¿Quieres validar tu capacidad neta con un asesor?
Revisamos tus deudas en centrales (Datacrédito), seguros obligatorios y el banco que más te presta. Sin costo.
💬 Consultar por WhatsApp →

Tabla de capacidad hipotecaria por ingresos en Colombia (2026)

Calculado a 20 años con tasa en pesos de referencia (11,5% E.A.), primera cuota máxima del 30% y SMMLV 2026 en $1.750.905:

Ingresos del Hogar Cuota Máx. (30%) Crédito Aprobado Vivienda Techo Inicial 30% Tope Mi Casa Ya
2 SMMLV ($3,5M) $ 1.050.000 $ 102.000.000 $ 127.500.000 (VIS) $ 25.500.000 (80%) Hasta $52,5M (30 SMMLV)
3 SMMLV ($5,25M) $ 1.575.000 $ 153.000.000 $ 191.200.000 (VIS) $ 38.200.000 (80%) Hasta $52,5M (30 SMMLV)
4 SMMLV ($7,0M) $ 2.100.000 $ 204.000.000 $ 255.000.000 (VIS) $ 51.000.000 (80%) Hasta $35,0M (20 SMMLV)
6 SMMLV ($10,5M) $ 3.150.000 $ 306.000.000 $ 437.000.000 (No VIS) $ 131.000.000 (70%) No aplica (> VIS)
10 SMMLV ($17,5M) $ 5.250.000 $ 510.000.000 $ 728.000.000 (No VIS) $ 218.000.000 (70%) No aplica
⚠️

Los 4 factores críticos que reducen tu capacidad real (lo que no te dice la vitrina bancaria)

Muchos compradores firman promesas de compraventa confiados en un simulador básico y luego descubren que el banco les presta menos o que les falta dinero para escriturar y habitar. Ten siempre en cuenta:

1. Seguros obligatorios (+ $80K a $120K / mes)
Las cuotas de vitrina son cuota pura. Por ley, todo crédito hipotecario exige seguro de vida deudores y seguro de incendio y terremoto. Para 2 SMMLV con tasa del 12% E.A. a 20 años, la cuota pura de ~$950.000 sube a $1.050.000 COP mensuales.
2. Deudas financieras vigentes (reducen tu 30%)
El límite legal del 30% (o 35% No VIS) de la Ley 546 aplica sobre toda tu carga financiera. Si pagas $300.000 de tarjeta de crédito, libranza o moto, el banco descuenta esa suma de tu capacidad antes de calcular tu préstamo de vivienda.
3. El "hasta" 70% u 80% vs. Avalúo comercial
Que la ley permita financiar "hasta el 70% o el 80% en VIS" no obliga al banco a otorgarlo. El banco desembolsa sobre el menor valor entre el precio pactado y el avalúo pericial. Si el avalúo queda por debajo o tu scoring es medio, deberás cubrir la diferencia con cuota inicial.
4. Presupuesto de Obra Gris en VIS (~$1M / m²)
La vivienda VIS nueva se entrega casi siempre en obra gris (bloque a la vista, sin pisos, enchapes ni carpintería). Para poder habitarla necesitas presupuestar mínimo $1.000.000 COP por m² (~$45M a $55M para 50 m²). Si no lo ahorraste, terminarás pagando con tarjetas a tasas de usura.

¿Cuánto me presta el banco con un salario de 3 millones en Colombia?

Con un ingreso familiar o personal de $3.000.000 COP, tu primera cuota mensual máxima autorizada por la Ley 546 (30%) es de $900.000 COP. A un plazo de 20 años con tasa preferencial para vivienda de interés social (VIS), los bancos te prestan hasta $87.000.000 COP. Con subsidio de Mi Casa Ya (hasta $52,5 millones si estás en Sisbén A1 a B4) y cesantías, puedes comprar una vivienda de hasta $140 a $150 millones de pesos.

¿Qué conviene más para aprovechar el sueldo: UVR o pesos?

La modalidad en UVR inicia con una cuota más baja que en pesos para el mismo monto prestado, lo que te permite calificar a un monto de crédito entre 15% y 25% mayor con el mismo sueldo. Sin embargo, la cuota subirá año a año con la inflación. Si tus ingresos son fijos o crecen por debajo del IPC, la modalidad en pesos fija te brinda estabilidad total y cada año pesará menos dentro de tu presupuesto.

¿Quieres ver el duelo UVR vs. Pesos banco por banco?

Simula tu caso con Bancolombia, Davivienda, FNA, BBVA, Banco de Bogotá y aplica tu subsidio Mi Casa Ya automático.

Comparar 9 entidades en Colombia →