GUÍA · CRÉDITO DE VIVIENDA COLOMBIA
La inicial de verdad:
la cuenta completa
"El 30% de inicial" es el titular. La cuenta real tiene subsidios que suman, cesantías que casi nadie usa y gastos de cierre que nadie menciona.
La cuenta base
Los bancos colombianos financian hasta el 70% de la vivienda (80% en VIS con garantía): tu inicial es 30% (o 20% VIS). Para una VIS en el tope 2026 ($236,4 millones), hablamos de $47M a $71M. A eso sumale gastos de escrituración y registro: notaría, beneficencia y registro suman típicamente ~3% adicional entre comprador y vendedor según la costumbre local.
Lo que suma a tu favor
• Mi Casa Ya: hasta 30 SMMLV ($52,5M) directo a la inicial si calificás (guía completa aparte).
• Cesantías: podés retirarlas para compra de vivienda — es de sus usos legales y es plata tuya dormida en el fondo.
• Cuentas AFC / ahorro programado: ahorro con beneficio tributario destinado a vivienda; muchos bancos las premian en la aprobación.
• Subsidio de caja de compensación: concurrente con Mi Casa Ya en muchos casos.
Una familia Sisbén B3 con $25M ahorrados + cesantías + Mi Casa Ya puede plantarse con $85M+ de inicial real. La distancia entre "imposible" y "este año" suele ser administrativa, no financiera.
El orden correcto
1) Sisbén primero (define subsidio). 2) Preaprobación del crédito (define tope). 3) Recién ahí, buscar vivienda. El orden inverso — enamorarse del apartamento primero — es la receta clásica para pagar de más o quedarse sin cupo de subsidio.
FAQ
¿Puedo usar las cesantías y después pedirlas de nuevo?
Las cesantías retiradas para vivienda no se "devuelven" — se consumen. Pero siguen causándose hacia adelante con tu salario. Es un uso legal y de los más eficientes que tienen.
¿El arriendo que pago cuenta para algo?
Directamente no, pero es tu mejor argumento: si venís pagando $1,8M de arriendo puntual hace años, sos un pagador demostrado — algunos bancos lo consideran en el análisis.
¿Qué pasa si la vivienda supera el tope VIS?
Pierde los beneficios VIS (subsidio, cobertura, LTV 80%): pasa a crédito No VIS con inicial del 30% y sin Mi Casa Ya. A veces $5M más de vivienda cuestan $50M más de inicial — mirá el tope antes de ofertar.
Fuentes: Ley 546 (LTV), topes VIS 2026 (135/150 SMMLV), régimen de cesantías (Ley 50/1990), cuentas AFC. Guía educativa, no asesoría financiera.