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ITBI em São Paulo:
como pagar 0,5% em vez de 3%
Se você está financiando pelo SFH, existe uma alíquota reduzida que quase nenhuma calculadora aplica — e ela vale até R$ 3.024 no seu bolso.
A regra que quase ninguém explica
A alíquota "oficial" do ITBI em São Paulo é 3%. É o número que você vê em toda calculadora e em todo blog imobiliário. Mas se você está financiando pelo SFH — e a esmagadora maioria de quem compra o primeiro imóvel está —, existe uma alíquota reduzida de 0,5% que muda a conta.
A fórmula publicada pela própria Prefeitura é esta:
onde BC é a base de cálculo e F é o valor efetivamente financiado, limitado a R$ 120.968,00 (contratos a partir de 01/01/2026).
Ou seja: a primeira fatia do que você financia paga seis vezes menos imposto. O resto — inclusive a sua entrada — paga os 3% normais.
Um exemplo com números reais
Imóvel de R$ 500.000, entrada de 20% (R$ 100.000), financiamento de R$ 400.000 pelo SFH.
- Como o financiamento (R$ 400.000) passa do teto, F = R$ 120.968.
- Fatia reduzida: R$ 120.968 × 0,5% = R$ 605
- Restante: (R$ 500.000 − R$ 120.968) × 3% = R$ 11.371
- ITBI total: R$ 11.976 — contra R$ 15.000 se fossem 3% cheios.
Economia: R$ 3.024. E esse é exatamente o máximo possível: 2,5 pontos de diferença sobre o teto de R$ 120.968. Não importa se o imóvel custa R$ 300 mil ou R$ 700 mil — a economia é sempre a mesma, R$ 3.024, desde que o financiamento chegue ao teto.
Os dois limites que anulam o benefício
1. O imóvel precisa custar até R$ 725.808,00. Um real acima disso e a regra reduzida some por completo: passa a ser 3% sobre tudo. Vale a pena olhar com atenção se o seu imóvel está perto dessa fronteira — a diferença entre R$ 725.808 e R$ 725.809 é de R$ 3.024 em imposto.
2. Precisa ser SFH, PAR, HIS ou consórcio. Se o seu financiamento for pelo SFI ou por Carteira Hipotecária, não há alíquota reduzida em nenhuma faixa de valor. Vale perguntar ao banco em qual sistema o seu contrato vai ser enquadrado antes de assinar — é uma informação que muda o seu custo de fechamento e que raramente aparece espontaneamente na conversa.
Atenção à base de cálculo
O ITBI não incide necessariamente sobre o preço que você pagou. A base é o maior valor entre o de transação e o valor venal de referência que a Prefeitura publica para aquele imóvel. Se a Prefeitura entende que o imóvel vale mais do que consta na escritura, é sobre o valor dela que o imposto é calculado.
Por isso, ao orçar o fechamento, use o valor venal de referência quando ele for maior — e não a sua proposta.
Perguntas frequentes
Quanto é o ITBI em São Paulo?
A alíquota geral é 3% sobre a base de cálculo. Mas em compras financiadas pelo SFH de imóveis até R$ 725.808,00, aplica-se 0,5% sobre a parte efetivamente financiada — limitada a R$ 120.968,00 em 2026 — e 3% sobre o restante.
Qual é a economia máxima da alíquota reduzida?
R$ 3.024,00. É a diferença entre 3% e 0,5% aplicada sobre o teto de R$ 120.968,00. Acima desse teto, tudo volta a pagar 3%.
A regra vale para qualquer financiamento?
Não. Vale para SFH, PAR, HIS e consórcios. Financiamentos pelo SFI ou Carteira Hipotecária pagam 3% sobre tudo, independentemente do valor do imóvel.
E se o imóvel custar mais de R$ 725.808?
Aí não há alíquota reduzida: o ITBI é 3% sobre toda a base de cálculo, mesmo que o financiamento seja SFH.
Qual é a base de cálculo?
O maior valor entre o de transação e o valor venal de referência publicado pela Prefeitura. Não adianta declarar menos do que pagou: a Prefeitura tem sua própria tabela.
Fonte: Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda — tabela de cálculo do ITBI vigente a partir de 01/01/2026 (Lei nº 11.154/1991 e Decreto nº 55.196/2014). Guia educativo, não é assessoria fiscal. Confirme os valores na Prefeitura antes de fechar negócio.