GUIA · FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO BRASIL
Os custos que ninguém
te conta: ITBI, escritura e registro
Você negociou o preço do imóvel, aprovou o financiamento — e falta uma conta que costuma pegar o comprador de surpresa na reta final.
ITBI: o imposto municipal que muda de cidade para cidade
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é cobrado pelo município onde está o imóvel, e a alíquota — normalmente entre 2% e 3% do valor de referência — varia de uma prefeitura para outra. O valor de referência usado pela prefeitura pode ser diferente do valor de venda: em alguns municípios é a planta genérica de valores, não o preço da negociação. Consulte sempre a prefeitura da cidade específica antes de fechar sua conta de custos — é o item mais variável de toda a lista.
Escritura: o que é e quando você não precisa dela
A escritura pública é lavrada no Cartório de Notas e formaliza juridicamente a compra e venda. Se você está financiando pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), na maioria dos casos o próprio contrato de financiamento com o banco — depois registrado — substitui a escritura separada, o que reduz esse custo específico comparado a uma compra à vista sem financiamento.
Registro: o passo que te torna o dono de verdade
O registro de imóveis acontece no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel, depois da escritura (ou do contrato de financiamento). É esse registro — não a escritura, não o contrato — que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome perante terceiros. As taxas seguem uma tabela regulada por cada estado (geralmente progressiva sobre o valor do imóvel) e costumam somar, junto com a escritura quando aplicável, alguns pontos percentuais adicionais ao custo total da compra.
Como não ser pego de surpresa
Antes de assinar qualquer proposta, peça uma simulação de custos de cartório específica para o seu município e valor de imóvel — o corretor ou o próprio cartório pode fornecer. Some ITBI + registro (+ escritura, se não usar SFH) ao seu orçamento de entrada, junto com a avaliação do imóvel exigida pelo banco. É comum que esse total some alguns pontos percentuais do valor do imóvel — dinheiro que precisa estar disponível no momento da assinatura, fora do financiamento.
FAQ
Quanto é o ITBI?
Varia por município — normalmente entre 2% e 3% do valor de referência do imóvel (que pode diferir do valor de venda). Consulte a prefeitura da cidade do imóvel para a alíquota e a base de cálculo exatas.
Escritura e registro são a mesma coisa?
Não. A escritura pública é lavrada no Cartório de Notas e formaliza a venda. O registro é feito depois, no Cartório de Registro de Imóveis, e é o que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome. Sem registro, você não é o dono perante terceiros.
Financiamento com SFH dispensa escritura pública?
Sim, na maioria dos casos: o próprio contrato de financiamento com o banco, registrado em cartório, substitui a escritura pública separada — o que reduz parte do custo comparado a uma compra à vista.
Fontes: legislação municipal de ITBI (varia por cidade), tabelas de emolumentos de cartório reguladas por estado. Guia educativo, não é assessoria jurídica ou financeira. Confirme sempre os valores vigentes com a prefeitura e o cartório da sua região.