GUÍA · COMPRAR CASA EN MÉXICO
Escriturar cuesta 5-8%:
el rechazo invisible
La razón #1 de compras caídas a última hora en México no es la tasa ni el ingreso: es el ahorro que falta el día de la firma. Todos los números, acá.
La cuenta completa
Para una casa de $2,000,000, además del enganche:
• ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles): varía por estado — 2.0% en Guanajuato, Querétaro, BC, Sinaloa o Aguascalientes; esquema progresivo en CDMX (3.1% a 4.6% según valor). Se calcula sobre el mayor entre precio, valor catastral y avalúo.
• Notario: 1–2.5% + IVA (arancel estatal).
• Registro Público de la Propiedad: 0.5–1.2%.
• Avalúo: 0.15–0.35%.
• Certificados (libertad de gravamen, no adeudo): $1,500–3,500.
• Comisión de apertura del banco: 0–1% del crédito + IVA.
Total realista: entre $100,000 y $160,000 para esa casa de $2M — al contado, el día de la firma.
Por qué "invisible"
Porque aparece al final: meses de proceso, la casa apartada, el crédito autorizado… y la liquidación de la notaría trae $130,000 que no tenías. Sin ese colchón la operación se cae con todo el costo hundido. Nuestro simulador descuenta la escrituración de tu estado antes de darte el veredicto.
Cómo bajarla (lo poco que se puede)
El ISAI es ley estatal — no se negocia, pero elegir dónde compras puede valer 2+ puntos (GTO 2% vs CDMX ~4%). Los honorarios notariales tienen arancel pero admiten cotización entre notarías. Algunos bancos financian la apertura (sube tu mensualidad). Y varios estados tienen tarifas reducidas de ISAI para vivienda popular — pregunta en la notaría ANTES de firmar promesa de compraventa.
FAQ
¿Quién paga la escrituración, comprador o vendedor?
En México la costumbre casi universal es que la escrituración la paga el COMPRADOR (el vendedor paga su ISR por enajenación). Pactos distintos deben quedar en la promesa de compraventa.
¿El avalúo del banco y el de la notaría son el mismo?
No siempre: el banco exige su avalúo para el crédito y el ISAI se calcula sobre el mayor valor entre precio, catastral y avalúo. Un avalúo alto sube tu ISAI — efecto colateral que casi nadie anticipa.
¿Con crédito INFONAVIT también pago todo esto?
Sí, aunque el Instituto tiene convenios con aranceles preferenciales en varios estados y a veces financia parte de los gastos. Confírmalo en tu precalificación.
Fuentes: leyes de ingresos estatales 2026 (subset verificado — el simulador usa 3% promedio de referencia en estados no verificados), aranceles notariales estatales. Valores de referencia; confirma siempre con tu notaría. Guía educativa.