Cómo reservar una propiedad con crédito hipotecario sin perder la seña
Cuando entregás una reserva, el banco todavía no dijo que sí. Si después la tasación sale baja o el crédito no se aprueba, lo que pase con tu plata depende de una sola cosa: qué dice el papel que firmaste. Esta guía explica qué mirar, qué cláusula pedir y cómo pedirla sin que se caiga la operación.
1. Qué estás firmando
En la práctica se le dice reserva, oferta de compra, seña o boleto, y cada inmobiliaria usa el nombre que prefiere. El nombre importa menos que lo que dice el papel. Antes de firmar, el texto tiene que responder cuatro preguntas:
- ¿Hasta cuándo vale? Si es irrevocable, y por cuántos días.
- ¿Qué pasa con el dinero si la compra no se hace? Quién se lo queda y en qué casos lo devuelve.
- ¿Quién lo guarda mientras tanto? La inmobiliaria, un escribano o el vendedor, y si te dan recibo.
- ¿Qué condiciones tiene? Crédito, tasación y estado del título, escritos uno por uno.
Salvo que se pacte otra cosa, el Código Civil y Comercial (art. 1059) trata la seña como confirmatoria: un adelanto que confirma la operación. Si la compra se cae porque vos no cumplís, la perdés. Poder arrepentirse hay que pactarlo de forma expresa, y en ese caso quien se arrepiente pierde la seña si la entregó o la devuelve doblada si la recibió. Y que el banco no te dé el crédito no figura como excusa a menos que el texto lo diga.
2. Por qué el crédito puede caerse después de señar
- La tasación da menos que el precio. El banco presta sobre el menor de los dos valores y la diferencia la ponés vos en efectivo. Mirá cómo cambia el anticipo.
- El título no es apto para crédito. Una sucesión sin terminar, un usufructo vitalicio o una ampliación sin declarar en el plano frenan la operación. Qué papeles revisar antes de señar.
- Tu carpeta cambia o se mira de nuevo. El banco revisa ingresos, antigüedad laboral y deudas, y la primera cuota suele tener que quedar por debajo del 25% del ingreso familiar.
- El trámite tarda más que la reserva. Los bancos no publican un plazo oficial. Según el informe Metadato de CEDU y la AEV (julio 2026), entre que se inicia la solicitud y se firma la escritura hipotecaria suelen pasar entre 30 y 120 días, y en 2026 los bancos lo alargaron al endurecer los requisitos. Depende del banco, la tasación y el turno en la escribanía. Preguntale al tuyo cuánto tarda y que la reserva cubra ese plazo.
Para dimensionar el riesgo: en el 32% de las 9.772 simulaciones registradas por HolaCasaClara entre el 24 de junio y el 7 de octubre de 2026, ningún banco aprobó el crédito. Son simulaciones y no solicitudes reales, pero muestran que no aprobar es un escenario común. Por eso conviene simular con tus ingresos reales antes de señar.
3. La cláusula: un modelo para llevar
Este es un modelo orientativo. Los datos entre corchetes se completan con los de tu operación, y conviene que lo revise tu escribano/a o abogado/a antes de firmar.
CONDICIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO. La presente reserva y la compraventa del inmueble ubicado en [domicilio] quedan sujetas a que el/la COMPRADOR/A obtenga, dentro de los [60] días corridos desde la fecha de esta reserva: (i) una tasación bancaria del inmueble igual o superior a USD [monto]; y (ii) la aprobación definitiva de un crédito hipotecario por un monto mínimo de [monto y moneda] ante [Banco X u otra entidad financiera].
Si la tasación fuera inferior, si el crédito no fuera aprobado en ese plazo por causas no imputables al/la COMPRADOR/A, o si el título o la documentación del inmueble no cumplieran los requisitos de la entidad para otorgar el crédito, el/la COMPRADOR/A podrá dar por terminada la reserva mediante comunicación fehaciente. En ese caso se le restituirá la totalidad de la suma entregada, sin descuentos ni penalidad, dentro de los [2] días hábiles de la comunicación.
El/la COMPRADOR/A se obliga a iniciar el trámite ante la entidad dentro de los [5] días hábiles de la firma y a presentar la documentación que se le requiera. Si la entidad informa por escrito que el trámite sigue en curso, el plazo se prorrogará automáticamente por [15] días.
La suma entregada queda en poder de [la inmobiliaria / el escribano], en carácter de depositario/a, hasta la firma del boleto o su restitución conforme a esta cláusula.
Cómo adaptarlo:
- Plazo. Que cubra lo que tarda tu banco, con prórroga automática si sigue en trámite.
- Tasación mínima. Ponela en dólares y alineada con el precio. Si preferís cubrir la diferencia en efectivo, agregalo como opción tuya y no del vendedor.
- Monto del crédito. Escribí el mínimo con el que te cierra la compra. Si el banco aprueba menos, la condición no se cumple.
- Causas. Aclará que la condición incluye el título: es lo que más se pasa por alto.
- Devolución. Un plazo concreto en días hábiles y sin descuentos.
- Depositario. Que figure quién guarda el dinero y que entregue recibo.
Qué dice la ley y por qué la cláusula está escrita así
- Art. 1059, seña. Sin pacto en contrario la seña es confirmatoria. Por eso la protección tiene que estar escrita: la ley no te la da sola.
- Arts. 343 y siguientes, condición. Una condición subordina los efectos del acto a un hecho futuro e incierto. La tasación y la aprobación del crédito encajan.
- Art. 344. Es nulo el acto cuya condición depende exclusivamente de la voluntad del obligado. Por eso la cláusula habla de la tasación y de la aprobación del banco, y de causas "no imputables" al comprador: no puede ser una forma disfrazada de arrepentirse.
- Art. 345. Quien, de mala fe, impide que la condición se cumpla no puede alegar que no se cumplió. Por eso el comprador se obliga a iniciar el trámite y a presentar los papeles, y el vendedor tiene que permitir la tasación.
- Art. 349. Si la condición suspensiva falla, lo que se entregó antes se restituye. Es la base para reclamar la seña, y conviene igual escribir el plazo y que sea sin descuentos.
- Consumo. Si comprás a una desarrolladora o a una empresa, también puede aplicar la ley de defensa del consumidor, con reglas propias.
Referencias al Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994). Verificá el texto vigente y cómo se aplica a tu caso con un escribano/a o abogado/a.
4. Cómo pedirla sin espantar al vendedor
- Pedila antes de dar plata, no después. Una vez entregado el dinero cambia quién tiene la ventaja.
- Mostrá que venís con el crédito encaminado. Una simulación con tus ingresos y la precalificación del banco le dicen al vendedor que la condición es una formalidad y no una excusa.
- Ofrecé algo a cambio: iniciar el trámite en pocos días, un plazo corto con prórroga automática y la seña en manos de un tercero.
- Mirá qué responde. Si no acepta ninguna condición de crédito, ya sabés cuánto riesgo te pide que asumas. Podés bajar la seña, acortar el plazo o tener una segunda propiedad en carpeta.
5. Señales de alerta
- Una reserva "irrevocable" sin ninguna condición de crédito ni de títulos.
- Pérdida de la seña "por cualquier causa", incluida la negativa del banco.
- Un plazo más corto que lo que tarda tu banco, sin prórroga.
- Entrega de dinero sin recibo firmado ni nombre de quien lo guarda.
- Seña entregada directamente al vendedor cuando hay inmobiliaria o escribano disponibles.
- Presión para señar hoy, antes de ver el estudio de títulos.
6. Checklist antes de señar
- Simulá con tus ingresos reales y confirmá que al menos un banco aprueba.
- Calculá el efectivo total, no solo el anticipo, con la calculadora de gastos de escritura.
- Pedí el estudio de títulos o dejá la condición escrita en la reserva.
- Preguntale a tu banco cuánto tarda y que el plazo de la reserva lo cubra.
- Pedí la cláusula de crédito por escrito.
- Exigí recibo con nombre, monto, fecha y quién guarda el dinero.
Para ver el recorrido completo hasta la firma, mirá el camino a la escritura y los requisitos de cada banco.
En el simulador ves cuánto te presta cada banco y cuánto efectivo necesitás separar entre anticipo y gastos.
Calcular mi techo →Preguntas frecuentes
¿Puedo recuperar la seña si el banco no me aprueba el crédito?
Depende de lo que diga la reserva. Si incluye una condición de crédito con devolución íntegra de la seña, sí. Si no la incluye, que el banco no apruebe no te libera del compromiso, y el vendedor puede reclamarte o quedarse con el dinero. Por eso conviene pactarlo antes de entregar plata.
¿Qué quiere decir "ad-referéndum" en una reserva?
Se usa para decir que la operación queda supeditada a algo que todavía no pasó, como la tasación del banco y la aprobación del crédito. La palabra importa menos que el texto: tiene que decir cuál es la condición, en qué plazo se cumple y qué pasa con el dinero si no se cumple.
¿Cuánto tengo que dejar de seña?
No hay un monto fijo: se acuerda con el vendedor. Lo que sí podés decidir es cuánto arriesgar. Cuanto más alta es la seña, más importa tener la condición de crédito escrita.
¿Quién tiene que guardar la plata de la reserva?
Lo más seguro es que quede en poder de un tercero identificado, como el escribano o la inmobiliaria, con recibo. Pedí que el texto diga quién es el depositario y en qué casos entrega el dinero y a quién.
¿Qué pasa si la tasación del banco da menos que el precio?
El banco presta sobre el menor de los dos valores, así que la diferencia la ponés vos en efectivo. Si la cláusula fija una tasación mínima, podés dar por terminada la reserva y recuperar la seña, o renegociar el precio con la tasación en la mano.
Guía educativa, no constituye asesoramiento legal, financiero ni inmobiliario. El modelo de cláusula es orientativo y debe adaptarse a cada operación y a la jurisdicción: revisalo con un escribano/a o abogado/a antes de firmar. Los artículos citados son del Código Civil y Comercial y se resumen sin reproducir el texto completo. Los plazos y prácticas descritos son generales y varían según el banco, la zona y la inmobiliaria. El dato de simulaciones corresponde a 9.772 simulaciones registradas por HolaCasaClara entre el 24 de junio y el 7 de octubre de 2026 y no representa solicitudes de crédito reales. Antes de señar, te sugerimos comparar créditos hipotecarios hoy para precalificar en las entidades más convenientes.