Impuesto de sellos: qué preguntar en tu provincia antes de escriturar
Se reparte a medias, se calcula sobre el mayor entre precio y valuación fiscal, y cambia todos los años en cada jurisdicción. Tres cosas que rompen casi todos los presupuestos de compra.
Lo primero: se paga a medias
El impuesto grava la escritura de compraventa y, salvo que se pacte otra cosa, se reparte 50% y 50%. Es el error de presupuesto más común: alguien lee "2,7% en CABA" y reserva ese porcentaje entero, cuando su parte es la mitad.
La base tampoco es siempre el precio: se calcula sobre el mayor entre el valor de la operación y la valuación fiscal del inmueble. Declarar menos no baja el impuesto si la valuación es más alta.
CABA en 2026: tres cambios que te convienen
1. Bajó la alícuota. La transmisión onerosa de inmuebles pasó de 3,5% a 2,7%.
2. Exención total para vivienda única. Compraventa de vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta $226.100.000: exenta al 100%.
3. Se eliminó el sellado sobre el crédito. Hasta 2026 se aplicaba un 1% adicional sobre el monto del préstamo hipotecario para vivienda única. Ese gravamen ya no está.
Si comprás tu vivienda única en CABA por debajo del tope, tu costo de sellos puede ser cero. Confirmalo con tu escribano/a: hay que cumplir las tres condiciones a la vez (única, familiar y de ocupación permanente).
Córdoba también bajó en 2026
La Ley Impositiva Anual 2026 de Córdoba (Ley N° 11090) redujo la alícuota de sellos sobre inmuebles del 1,5% al 1,0% — artículo 45, punto 8. Aplica a compraventa, cesión de derechos y, en general, a todo acto por el cual se transfiere el dominio o la nuda propiedad.
Hay además una alícuota reducida de 7 por mil (0,70%) cuando la registración se hace por los canales digitales del Registro General. Si tu escribano/a presenta en formato digital, preguntá si tu operación califica: sobre una propiedad de $250 millones, la diferencia entre el 1% y el 0,70% son $750.000.
Ojo con las notas viejas. Muchos artículos y calculadoras siguen publicando el 1,5% de Córdoba, que era la alícuota anterior. Si estás comparando presupuestos, verificá que quien lo armó haya actualizado a la ley 2026.
La tabla de las 24 jurisdicciones
Durante mucho tiempo no publicamos esta tabla, con un argumento razonable: se desactualiza. Pero al final la hicimos, yendo a la ley impositiva de cada provincia, una por una. Y lo que apareció justifica el trabajo: la misma compra cuesta desde $0 hasta más de $6 millones según dónde escriturés.
16 de 24 están contrastadas contra la ley del ejercicio 2026. Las demás muestran el año del último dato publicado. Cada provincia enlaza a su página con la ley, el artículo y el link a la publicación oficial, para que puedas verificarnos.
| Jurisdicción | Alícuota | Organismo |
|---|---|---|
| Chubut | 3.6 % | DGR Chubut |
| Santa Cruz (2021) | 3.6 % | ASIP Santa Cruz |
| CABA | 3.5 % | AGIP |
| Neuquén | 3 % | DPR Neuquén |
| Misiones (2024) | 3 % | DGR Misiones |
| La Pampa | 3 % | DGR La Pampa |
| Santa Fe | 2.5 % | API Santa Fe |
| Mendoza | 2.5 % | ATM Mendoza |
| Salta (2024) | 2.5 % | DGR Salta |
| Chaco (2025) | 2.5 % | ATP Chaco |
| Corrientes | 2.5 % | DGR Corrientes |
| La Rioja | 2.5 % | DGIP La Rioja |
| Entre Ríos | 2.3 % | ATER Entre Ríos |
| Provincia de Buenos Aires | 2 % | ARBA |
| Tucumán (2025) | 2 % | DGR Tucumán |
| Jujuy | 2 % | DPR Jujuy |
| Formosa (2019) | 2 % | DGR Formosa |
| San Juan | 1.56 % | DGR San Juan |
| San Luis | 1.2 % | DPIP San Luis |
| Córdoba | 1 % | Rentas Córdoba |
| Río Negro | 1 % | ARTRN Río Negro |
| Santiago del Estero (2025) | 1 % | DGR Santiago del Estero |
| Tierra del Fuego (2025) | 1 % | AREF Tierra del Fuego |
| Catamarca | 0 % | Agencia de Recaudación Catamarca |
Las cuatro trampas que no se ven en un cuadro comparativo
Relevar las 24 nos enseñó que el porcentaje es la parte fácil. Lo que de verdad mueve el número:
- La base no siempre es el precio. Río Negro cobra sobre la valuación fiscal, que suele estar muy por debajo del valor de mercado. Jujuy usa un Valor Inmobiliario de Referencia que es el doble del avalúo.
- Hay adicionales sobre el impuesto. San Juan suma un 20 % para acción social: su 1,30 % efectivo es 1,56 %.
- Muchas no son alícuotas planas sino escalas. Santa Fe cobra $2.250 fijos más 2,5 % sobre el excedente; Río Negro salta de 10 a 15 por mil arriba de cierta valuación.
- El boleto suele ser un adelanto, no un costo extra. En Entre Ríos, Neuquén, Santiago del Estero y La Rioja lo que pagaste en el boleto se deduce de la escritura. En Salta la baja de 25 a 13 por mil.
Si comprás con crédito, preguntá por estos regímenes
Es lo que más plata cambia y casi nadie lo menciona:
- San Luis — exento si la vivienda única se compra con préstamo de un banco público: no tributa ni la compra ni la hipoteca.
- CABA — vivienda única exenta hasta $226,1 M, y los créditos hipotecarios para vivienda exentos sin límite de monto.
- La Pampa — 0 % si es la primera venta de una vivienda urbana nueva.
- Río Negro — en vivienda única se paga sólo la transferencia: ni el mutuo, ni la hipoteca, ni las preanotaciones.
- Chubut y Jujuy — si la compraventa y el mutuo hipotecario se firman simultáneamente, se paga por un solo instrumento.
- Catamarca — no cobra sellos por comprar una propiedad. Alícuota cero.
Igual, preguntá
La tabla es un punto de partida, no un reemplazo de tu escribano/a. Estas cinco preguntas resuelven tu caso en una llamada:
- ¿Cuál es la alícuota vigente para transmisión onerosa de inmuebles este año?
- ¿Hay exención o reducción por vivienda única? ¿Hasta qué monto?
- ¿Se grava también el mutuo hipotecario (el crédito), aparte de la compraventa?
- ¿La base es el precio de la operación o la valuación fiscal?
- ¿Cómo se reparte entre las partes en la práctica local?
La agencia de recaudación de tu provincia publica la ley impositiva vigente, y el Colegio de Escribanos de tu jurisdicción suele tener resúmenes actualizados.
Sellos es un renglón, no el total
Al presupuestar el cierre sumá también: honorarios del escribano/a (~2% + IVA), inscripción registral, estudio de títulos, informes, tasación bancaria, gastos de otorgamiento del banco y comisión inmobiliaria. En conjunto, el cierre suele moverse entre el 6% y el 10% del valor de la propiedad — todo de contado y por fuera del anticipo.
Nuestra calculadora estima sellos con la alícuota de tu jurisdicción y la exención de vivienda única, más escribano, registro, informes y comisión.
Ver el costo real →Preguntas frecuentes
¿Quién paga el impuesto de sellos en una compraventa?
Salvo pacto en contrario se reparte 50% y 50% entre comprador y vendedor. Al presupuestar tu compra tenés que contar solo tu mitad de la alícuota total.
¿Cuánto es el impuesto de sellos en CABA en 2026?
La alícuota general para transmisión onerosa de inmuebles es 2,7% (bajó desde 3,5%), repartida entre las partes. Además hay exención del 100% para vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta $226.100.000.
¿La exención de vivienda única existe en todas las provincias?
No. Cada provincia fija su propia alícuota, sus topes y sus condiciones en su ley impositiva anual. Algunas no tienen exención o la tienen con un tope tan bajo que casi nunca aplica.
¿Se paga sellos sobre el crédito hipotecario además de sobre la compraventa?
Depende de la jurisdicción. CABA eliminó en 2026 el gravamen del 1% que se aplicaba sobre el monto del préstamo en créditos para vivienda única. En otras provincias puede seguir vigente.
¿Los sellos se calculan sobre el precio o sobre la valuación fiscal?
Generalmente sobre el mayor de los dos. Declarar un precio menor no reduce el impuesto si la valuación fiscal es más alta.
Fuentes: Ley Impositiva de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires 2026; Ley Impositiva Anual 2026 de la Provincia de Córdoba (Ley N° 11090, art. 45 pto. 8) publicada por Rentas Córdoba; y leyes impositivas del resto de las provincias. Las alícuotas y los topes de exención se actualizan todos los años por cada jurisdicción: verificá con tu escribano/a y con la agencia de recaudación provincial antes de firmar. Guía educativa, no es asesoría legal ni fiscal.