Impuesto de sellos: qué preguntar en tu provincia antes de escriturar
Se reparte a medias, se calcula sobre el mayor entre precio y valuación fiscal, y cambia todos los años en cada jurisdicción. Tres cosas que rompen casi todos los presupuestos de compra.
Se reparte en partes iguales
El impuesto grava la escritura de compraventa y, salvo que las partes acuerden otra cosa, se divide 50% y 50% entre comprador y vendedor. Un error muy común al armar el presupuesto es leer "2,7% en CABA" y calcular el porcentaje entero, cuando al comprador le corresponde la mitad (salvo en primeras ventas de pozo donde a veces el boleto carga más sobre el comprador).
Tampoco se calcula siempre sobre el precio declarado: la base imponible es el mayor valor entre el precio de la escritura y la valuación fiscal o valor de referencia (VIR) del inmueble.
CABA en 2026: tres cambios a favor del comprador
1. Bajó la alícuota general. La transferencia de inmuebles pasó de 3,5% a 2,7% para operaciones hasta el tramo general.
2. Subió el tope de exención para vivienda única. La compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente quedó exenta al 100% hasta $226.100.000 (si supera ese monto, solo se paga sobre el excedente).
3. Exención sobre el mutuo hipotecario. Los créditos hipotecarios destinados a compra, construcción o ampliación de vivienda única están exentos del impuesto de sellos sobre la hipoteca.
Si comprás tu única vivienda en CABA por debajo de ese tope, tu costo de sellos es cero. El escribano verifica en el acto que no tengas otros inmuebles a tu nombre en la jurisdicción.
Córdoba también bajó su alícuota en 2026
La Ley Impositiva Anual 2026 de Córdoba (Ley N° 11090, artículo 45, punto 8) redujo la alícuota de sellos sobre inmuebles del 1,5% al 1,0% para compraventas y transferencias de dominio.
Además prevé una alícuota reducida de 7 por mil (0,70%) cuando la inscripción entra por los canales digitales del Registro General de la Provincia. En una propiedad de $250 millones, pasar del 1% al 0,70% representa $750.000 de diferencia.
Ojo con las notas viejas. Muchos artículos y calculadoras siguen publicando el 1,5% de Córdoba, que era la alícuota anterior. Si estás comparando presupuestos, verificá que quien lo armó haya actualizado a la ley 2026.
La tabla de las 24 jurisdicciones
Relevamos la ley impositiva de cada provincia una por una porque entre una jurisdicción y otra la misma compra puede pagar desde $0 hasta más de $6 millones solo en sellos.
16 de las 24 provincias ya están actualizadas con la ley impositiva 2026 y las restantes indican el año de la última norma publicada. Cada fila lleva al desglose de esa provincia con la ley, el artículo y el enlace al texto oficial.
| Jurisdicción | Alícuota | Organismo |
|---|---|---|
| Chubut | 3.6 % | DGR Chubut |
| Santa Cruz (2021) | 3.6 % | ASIP Santa Cruz |
| CABA | 2.7 % – 3.5 % | AGIP |
| Neuquén | 3 % | DPR Neuquén |
| Misiones (2024) | 3 % | DGR Misiones |
| La Pampa | 3 % | DGR La Pampa |
| Santa Fe | 2.5 % | API Santa Fe |
| Mendoza | 2.5 % | ATM Mendoza |
| Salta (2024) | 2.5 % | DGR Salta |
| Chaco (2025) | 2.5 % | ATP Chaco |
| Corrientes | 2.5 % | DGR Corrientes |
| La Rioja | 2.5 % | DGIP La Rioja |
| Entre Ríos | 2.3 % | ATER Entre Ríos |
| Provincia de Buenos Aires | 2 % | ARBA |
| Tucumán (2025) | 2 % | DGR Tucumán |
| Jujuy | 2 % | DPR Jujuy |
| Formosa (2019) | 2 % | DGR Formosa |
| San Juan | 1.56 % | DGR San Juan |
| San Luis | 1.2 % | DPIP San Luis |
| Córdoba | 1 % | Rentas Córdoba |
| Río Negro | 1 % | ARTRN Río Negro |
| Santiago del Estero (2025) | 1 % | DGR Santiago del Estero |
| Tierra del Fuego (2025) | 1 % | AREF Tierra del Fuego |
| Catamarca | 0 % | Agencia de Recaudación Catamarca |
Cuatro detalles que cambian la cuenta final
Más allá del porcentaje nominal de la tabla, hay cuatro reglas locales que mueven el monto:
- La base imponible cambia según la provincia. Río Negro liquida sobre la valuación fiscal (que suele ser bastante menor al precio de mercado), mientras que Jujuy aplica un Valor Inmobiliario de Referencia equivalente al doble del avalúo fiscal.
- Algunas provincias suman recargos sobre el impuesto. San Juan agrega un 20 % para acción social, llevando su 1,30 % nominal a un 1,56 % efectivo.
- En varias jurisdicciones rigen escalas progresivas. Santa Fe cobra un monto fijo más el 2,5 % sobre el excedente; Río Negro sube de 10 a 15 por mil a partir de cierto tramo de valuación.
- Lo pagado en el boleto suele tomarse a cuenta. En Entre Ríos, Neuquén, Santiago del Estero y La Rioja el sellado del boleto se descuenta al firmar la escritura. En Salta baja la alícuota de la escritura de 25 a 13 por mil.
Exenciones especiales cuando comprás con crédito hipotecario
Varias provincias tienen beneficios específicos para compras financiadas con hipoteca:
- San Luis: exento si la vivienda única se compra con préstamo de un banco público (no tributa ni la compraventa ni la hipoteca).
- CABA: la compraventa de vivienda única está exenta hasta $226,1 M, y los créditos hipotecarios para vivienda están exentos sin tope de monto.
- La Pampa: alícuota del 0 % en la primera venta de una vivienda urbana nueva.
- Río Negro: en vivienda única solo se paga por la transferencia, quedando exentos el mutuo, la hipoteca y las preanotaciones.
- Chubut y Jujuy: cuando la compraventa y el préstamo hipotecario se firman en la misma escritura, se tributa por un solo acto.
- Catamarca: tiene alícuota cero para la compraventa de inmuebles.
Qué consultarle a la escribanía antes de firmar
Con estas cinco preguntas tu escribano te confirma el número exacto en cinco minutos:
- ¿Cuál es la alícuota vigente para compraventa de inmuebles este año?
- ¿Corresponde exención o mínimo no imponible por vivienda única? ¿Hasta qué monto?
- ¿El mutuo hipotecario (el préstamo del banco) paga sellos aparte o está exento?
- ¿La base del cálculo va a ser el precio de escritura o la valuación fiscal / VIR?
- ¿Cómo se reparte el impuesto entre comprador y vendedor en esa plaza?
La agencia de recaudación de tu provincia publica la ley impositiva vigente, y el Colegio de Escribanos de tu jurisdicción suele tener resúmenes actualizados.
Qué otros gastos tenés el día de la escritura
Además del impuesto de sellos, el día de la firma tenés que cubrir los honorarios del escribano (~2% + IVA), la inscripción en el Registro de la Propiedad, el estudio de títulos, los certificados administrativos, la tasación bancaria y la comisión inmobiliaria. Sumando todos los rubros, los gastos de cierre representan entre el 6% y el 10% del valor de la propiedad y se pagan al contado aparte del anticipo.
Nuestra calculadora estima sellos con la alícuota de tu jurisdicción y la exención de vivienda única, más escribano, registro, informes y comisión.
Ver el costo real →Preguntas frecuentes
¿Quién paga el impuesto de sellos en una compraventa?
Salvo pacto en contrario se reparte 50% y 50% entre comprador y vendedor. Al presupuestar tu compra tenés que contar solo tu mitad de la alícuota total.
¿Cuánto es el impuesto de sellos en CABA en 2026?
La alícuota general para transmisión onerosa de inmuebles es 2,7% (bajó desde 3,5%), repartida entre las partes. Además hay exención del 100% para vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta $226.100.000.
¿La exención de vivienda única existe en todas las provincias?
No. Cada provincia fija su propia alícuota, sus topes y sus condiciones en su ley impositiva anual. Algunas no tienen exención o la tienen con un tope tan bajo que casi nunca aplica.
¿Se paga sellos sobre el crédito hipotecario además de sobre la compraventa?
Depende de la jurisdicción. CABA eliminó en 2026 el gravamen del 1% que se aplicaba sobre el monto del préstamo en créditos para vivienda única. En otras provincias puede seguir vigente.
¿Los sellos se calculan sobre el precio o sobre la valuación fiscal?
Generalmente sobre el mayor de los dos. Declarar un precio menor no reduce el impuesto si la valuación fiscal es más alta.
Fuentes: Ley Impositiva de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires 2026; Ley Impositiva Anual 2026 de la Provincia de Córdoba (Ley N° 11090, art. 45 pto. 8) publicada por Rentas Córdoba; y leyes impositivas del resto de las provincias. Las alícuotas y los topes de exención se actualizan todos los años por cada jurisdicción: verificá con tu escribano/a y con la agencia de recaudación provincial antes de firmar. Guía educativa, no es asesoría legal ni fiscal. Junto con los sellos provinciales, consultá las tasas de crédito hipotecario para planificar el costo total de la compra.